近日，“十四五”规划和年远景目标纲要出炉，聚焦房地产行业，“十四五”时期将完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，并切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，解决好大城市住房突出问题。
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房地产行业去杠杆上升为长效机制
现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，金融要去房地产化，房地产也要去金融化。预计未来房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。02
坚持“房住不炒”及“三稳”租赁、保障发力缓解大城市住房难题聚焦年房地产行业重点工作，主要涉及以下两方面内容：其一，对于住房市场体系，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。一方面，热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲。年以来，上海、杭州、东莞等热点城市相继升级调控，上海更是接连5次政策加码，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。现阶段地价、房价仍是不能碰的红线，一旦地市、楼市出现过热的征兆，短期内城市地价、房价出现非理性过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。具体而言，完善房价地价联动机制，热点城市或将效仿北京、上海，商品住宅用地出让实行限房价、竞地价，指导开发企业理性拿地。严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”，严控个人住房贷款投放节奏，尤其要加强信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。以税收调节为主要手段，打压市场投资炒作氛围，例如增值税征免年限从2年提升至5年，延长住房持有年限，规避寄望于短期房价上涨后投资套利。压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，土地供应要有供有限，适度降低土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费，那些人口长期净流出的弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。其二，增加租赁、共有产权住房供应，解决好大城市住房突出问题。通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。03
新型城镇化仍是房地产行业制度红利户籍制度改革成“助推剂”新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。“十四五”时期，我国常住人口城镇化率将由年末60.6%进一步提升至年末65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。
户籍制度改革或将成为城市房地产市场的“助推剂”。“十四五”时期将深化户籍制度改革，加速农业转移人口市民化。不同规模城市均将调降落户门槛，超大特大城市积分落户，并在人才落户层面给予更大力度的支持，全面提升城市吸附力，助推城市产业、经济持续向好发展。城区常住人口万以下的中小城市更实行“零门槛”落户，真正实现人口的自由迁徙。
可以期许的是，随着新晋落户人口持续增多，房地产市场将明显受益，潜在购房需求依旧充裕，且更为刚性，有望在较长时间周期内有序释放。04
优化生育政策、高校入学率升至60%支撑楼市成交整体走稳“十四五”时期将优化生育政策，实施积极应对人口老龄化国家战略。制定人口长期发展战略，优化生育政策，以“一老一小”为重点完善人口服务体系，促进人口长期均衡发展。全面提升国民素质及教育水平，高等教育毛入学率将由年54.4%提升至60%，大批高校毕业生有望转化为房地产市场潜在置业需求，并有较强购买力支撑。积极应对人口老龄化，完善养老服务体系，养老地产或将步入发展快车道，市场规模或将大幅扩容，并有望超越地产开发主业。“两会”报告中房产政策连续稳定，房地产市场发展形势平稳健康，“十四五”时期房地产市场仍有强劲需求支撑，成交规模大概率将继续走稳。
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